Diagnostic immobilier toiture non accessible : comment ça marche ?

Lors d’un diagnostic immobilier (vente ou location), l’expert doit examiner l’état général du logement, y compris la toiture. Mais lorsque celle-ci est non accessible (absence de trappe, pente trop raide, étage élevé), le diagnostiqueur ne peut pas toujours réaliser une inspection physique complète. Des solutions alternatives existent pour répondre aux obligations légales et sécuriser la transaction.

Points clés à retenir :

• Le diagnostiqueur doit signaler dans son rapport si la toiture est non accessible.

• Il peut utiliser une inspection visuelle depuis le sol, une perche ou un drone.

• Le vendeur n’est pas pénalisé si l’inaccessibilité est justifiée.

• En cas de doute, une expertise complémentaire par un couvreur peut être conseillée.

Le rôle du diagnostic immobilier sur la toiture

La toiture n’est pas un diagnostic à part entière, mais elle est observée dans le cadre de :

• L’état de l’immeuble (diagnostic technique global en copropriété).

• Le diagnostic amiante (si toiture en fibrociment ou ardoises avant 1997).

• Le diagnostic termites (dans les zones concernées).

• L’état des risques et pollutions (ERP), qui peut inclure des risques liés aux infiltrations.

👉 Astuce pratique : le diagnostiqueur doit toujours préciser la méthode utilisée pour l’examen de la toiture.

Cas d’une toiture non accessible

La toiture est considérée comme non accessible si :

• Il n’existe pas de trappe d’accès aux combles.

• La pente ou la hauteur rend la montée dangereuse.

• La couverture est fragile (tuiles poreuses, ardoises anciennes).

Dans ce cas, le professionnel doit mentionner dans son rapport :

• L’inaccessibilité constatée.

• Les limites de son diagnostic.

• Les éventuels signes visibles depuis l’extérieur (tuiles manquantes, mousses, infiltrations).

👉 Conseil d’expert : la mention “toiture non visitée” dans le diagnostic est légale et protège le diagnostiqueur.

Solutions alternatives utilisées par le diagnostiqueur

• Observation depuis le sol à l’œil nu ou avec jumelles.

• Utilisation d’une perche télescopique avec caméra.

• Inspection par drone, de plus en plus fréquente.

• Recours à un couvreur pour une expertise plus détaillée si nécessaire.

👉 Astuce technique : certaines agences immobilières proposent un diagnostic complémentaire par drone pour valoriser la mise en vente.

Conséquences pour la vente ou la location

• L’absence d’accès à la toiture ne bloque pas la vente ou la location.

• L’acquéreur est informé des limites du diagnostic.

• En cas de doute, il peut demander un rapport complémentaire établi par un couvreur.

👉 Précaution vendeur : fournir les factures d’entretien ou de réfection de toiture permet de rassurer l’acheteur.

Prix d’un diagnostic toiture non accessible

Le coût ne change pas par rapport à un diagnostic classique, mais des frais supplémentaires peuvent être appliqués si des moyens techniques spécifiques sont utilisés (perche, drone, expertise complémentaire).

• Diagnostic immobilier classique : 100 à 200 € selon la surface.

• Inspection par drone : 150 à 300 €.

• Expertise couvreur : 200 à 400 €.

Conclusion

Lors d’un diagnostic immobilier, une toiture non accessible n’empêche pas la transaction, mais elle doit être clairement signalée dans le rapport. Grâce aux nouvelles technologies (caméras, drones), il est aujourd’hui possible d’obtenir une analyse plus complète et de sécuriser l’acquéreur comme le vendeur.

👉 Étape suivante : si votre toiture est difficilement accessible, demandez à votre diagnostiqueur s’il propose une inspection par drone ou faites intervenir un couvreur avant la vente.

FAQ – Diagnostic immobilier toiture non accessible

Un diagnostiqueur doit-il monter sur le toit ? Non, il doit simplement observer et signaler si la toiture est non accessible.

Est-ce un problème pour vendre un bien ? Non, l’important est que le rapport mentionne les limites de l’inspection.

Peut-on demander un diagnostic complémentaire ? Oui, il est possible de faire appel à un couvreur ou à une inspection par drone.

Le diagnostic immobilier couvre-t-il l’étanchéité de la toiture ? Non, ce n’est pas un diagnostic technique approfondi mais une observation visuelle.